6月9日上午，一路驱车向东行驶，常州市天宁区郑陆镇梧岗村厂房林立、车流不息。“过去常州智能兽药厂长期停产，20多亩地散发刺鼻异味。”梧岗村党委书记孙波手指路边企业回忆，村委当“红娘”引进新材料企业，如今改头换面，年产值突破5亿元。

梧岗村的变化，是天宁高新区以系统思维谋划城市更新的生动样本。面对城镇开发边界已定、新增空间有限的现实约束，天宁高新区因地制宜，创新用好“自主改造+产业升级”“飞地抱团+集体入股”“政府收储+市场运营”三把“钥匙”，引导各类主体参与再开发，累计盘活闲置载体64万平方米，走出了一条“存量提质、内涵发展”新路径。

第一把钥匙，“村级红娘”精准服务让中小企业“落得了、长得好”。

“自主改造+产业升级”在梧岗村不是个例。德泰管业地块曾是另一处“伤疤”，通过股权转让引进加豪制冷，投入7000万元翻新厂房，年产值预计突破3亿元。村委建立“一宗一档、一企一策”台账，工作人员化身“服务员”，帮企业对接招工、跑办手续。常州铁锚焊业因认可村里服务，将主营公司从其他区整体并入，年销售额从2.5亿元跃升至5亿元，税收从300多万元增至超1000万元。

这种“村级红娘”式的精准服务，解决的是“大招商”模式覆盖不到的中小企业落地“毛细血管”问题——那些有潜力但够不着“高大上”园区门槛的企业，在村集体的精细化服务下落地生根、茁壮成长。截至目前，梧岗村累计盘活存量土地超500亩、引进企业30余家，2025年规上工业产值超33亿元，村集体经济收入突破千万元。

第二把钥匙，“飞地抱团”集腋成裘不增债务也能“抱”出亿元产业园。

一街之隔的牟家村也不甘落后，联合全镇21个村委“飞地抱团”，共同出资1.52亿元，设立常州市众铄投资有限公司，建设牟家新型城镇化智能产业园。园区总投资近5亿元，其中村集体集资1.14亿元，贷款2亿元，通过市场化运作实现滚动开发，产权归集体所有，由镇级统一运营招商，各村按出资比例分享收益，确保最低年收益不低于投资额的5%。

改造前，这片164亩的土地涵盖33家“危污乱散低”企业，亩均税收仅2.08万元；园区全面建成后，生产厂房一层高达14.2米，二层高9米、承重1.5吨，满足高端智能装备企业需求，亩均税收跃升至20万元以上。牟家村党委书记承建春说，这种“集体入股+保底收益”的模式，不增加政府债务，既发挥了专业运营优势，又保障了集体经济稳定增收。

第三把钥匙，“政府收储+市场运营”让低效地“长”出高产田。

在天宁高新区核心区域，中交智荟港高新智能制造中心被称为“政府收储+市场运营”标杆。这片101.63亩土地原属江苏悦达卡特新能源有限公司，因企业转型停产空闲6年。“我们之所以选择落地天宁，是因为这里不仅有高效的政府服务，更有清晰的产业定位和完善的配套政策。”中荟港（常州）智能科技有限公司总经理尼宁介绍，项目采用“政府收储+市场化运作”模式，收回土地重新出让，总投资6亿元建成17栋高标准厂房，创新设计“双首层双行车”厂房，实现工业用地“立体开发”。园区建立“双合同+产出监管”全周期管理机制，入园企业需签订产出监管协议，实施3至5年周期性考核。

尼宁介绍，这套“事前准入、事中监管、事后评估”的管理体系，既保障了园区产业质量，又促进了土地集约利用。截至2025年底，园区入驻企业超30家，高新技术企业占比达70%，亩均税收从改造前的1.62万元跃升至50万元。2026年1月，该项目入选自然资源部低效用地再开发试点第三批典型案例，成为常州市唯一获此殊荣的项目。

从梧岗村的“村级红娘”精准服务，到牟家村的“飞地抱团”集腋成裘，再到智荟港的“收储+运营”市场赋能，天宁高新区用三把“钥匙”打开了存量时代的“天花板”。

面向“十五五”，天宁区成立专班，出台《关于推进工业用地提质增效促进全区产业高质量发展的实施意见》，明确到2030年全区工业用地亩均税收增长50%以上、提质增效低效工业用地总量达8000亩以上。天宁区委书记张凯奇在全区产业载体提质增效工作推进会上表示，天宁对发展的渴望只会越来越强烈，对空间的需求只会越来越突出。“我们必须在盘活现有资源上下功夫、做文章，既要把低效用地‘整出来’，也要把各类闲置载体‘用起来’，才能顶开‘天花板’继续向上发展。”