为进一步明确工作职责、细化责任分工、强化统筹联动，高效有序地推进老旧小区改造工作，打造质量过硬、廉洁优质、群众满意的民心工程，把好事办好、实事办实。根据《常州市天宁区老旧小区改造工作实施方案》（常天委办〔2020〕63号）文件精神，结合实际，现就完善老旧小区改造工作机制通知如下：

一、落实组织领导

建立统筹协调的领导体系。成立全区老旧小区改造工作领导小组，由区政府主要负责同志任组长，分管负责同志任副组长，各相关街道，区发改局、财政局、住建局等部门主要负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，主要负责具体牵头、协调、指导、督促老旧小区改造工作。各相关街道对应成立领导小组，具体负责老旧小区改造工作。（牵头单位：区住建局、相关街道，配合单位：区政府办，区委宣传部，区发改局、财政局、民政局、城管局、文体旅局、卫健局、审计局、公安分局、消防救援大队、自然资源和规划分局）

二、落实资金保障

（一）财政资金。将老旧小区改造费用纳入财政预算，通过土地出让收入等多渠道安排财政奖补资金。通过发行地方政府专项债券筹措改造资金，因地制宜拓展偿债资金来源。积极申报中央预算内资金及各级补助资金。（牵头单位：区财政局、住建局，配合单位：区发改局、相关街道）

（二）社会投资。支持各类企业按照有关要求以政府和社会资本合作模式参与改造，支持区国有平台作为实施运营主体，探索金融机构对老旧小区改造的金融支持。（牵头单位：区住建局，配合单位：区发改局、财政局、天建集团、弘辉控股）

（三）居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则，鼓励居民出资参与老旧小区改造，倡导“出资一块钱、一块来改造”，改造防盗窗、晾衣架、阳台窗户的，明确居民出资比例。屋顶及屋面渗水修补等，可申请使用专项维修资金，鼓励居民集资加装电梯。鼓励小区多渠道盘活内部资源，利用小区内公共停车和广告收益等，用于小区改造和改造后的长效管理。（牵头单位：相关街道、区住建局）

三、落实合同管理

（一）强化标书编制。各相关街道认真编制招标文件中的合同专用条款。对价格调整约定、计量与支付约定、违约责任、风险范围划分、分包约定等可能影响投标报价及合同履约的实质性条款应予以明确。（牵头单位：相关街道）

（二）建立审查制度。各相关街道应制定合同拟签稿审批流程，对合同条款进行认真审核。补充协议须规范在招标文件、主合同及法律法规以内，杜绝合同签订的随意性，合同的签批手续需留痕保存。合同签订后一周内报区住建局备案后组织实施。（牵头单位：相关街道）

（三）严格合同履行。各相关街道应承担起施工合同监管第一责任人的责任，加强工程建设项目现场检查和承包人相关违约责任考核。（牵头单位：相关街道）

（四）加强执行监督。区住建局会同区发改局、财政局、审计局对施工合同的签订、履行进行督查。重点审查工程内容、范围、结算和调价方式以及合同双方的责任，合同价款调整、设计变更、质量要求和付款方式等。（牵头单位：区住建局，配合单位：区发改局、财政局、审计局）

四、落实效果把控

（一）注重效果导向。老旧小区改造应通过绣花般的细心、耐心、巧心提高精细化水平，绣出老旧小区的效果品质，既要提升小区颜值关注“面子”，更要关注短板“里子”，重点完善基础配套，优先解决民生问题，结合公园城市理念，实现安全实用、宜居美观的效果。（牵头单位：相关街道）

（二）加强方案把控

1．强化片区设计。坚持规划引领，结合全区老旧小区改造计划，以片区改造带动老城区品质提升，落实整体改造方案。（牵头单位：自然资源和规划分局，配合单位：相关街道）

2．强化项目及施工图设计。街道依据招投标规定，确定改造项目工程设计单位，在自然资源和规划分局指导下，组织设计单位、业委会、社区和物业等进行现场勘查，通过问卷调查、方案征集等形式，充分听取小区业主的意见。设计方案须结合实际认真研讨，街道主要领导须亲自听取方案汇报，相关分管领导参与讨论，形成务实可行的设计方案报区住建局。（牵头单位：相关街道，配合单位：区住建局，自然资源和规划分局）

3．强化联合评审。区住建局牵头区发改局、财政局、民政局、城管局、消防救援大队等部门对设计方案进行联合评审，并根据评审意见进行完善。（牵头单位：区住建局，配合单位：相关街道，区发改局、财政局、民政局、城管局、文体旅局、卫健局、审计局、公安分局、消防救援大队、自然资源和规划分局）

4．报区政府审定。区政府分管领导组织相关街道和部门，统筹相关要求，研究并确定最终设计方案。街道同步按照确定的设计方案，填写天宁区老旧小区改造设计方案报批表（见附件1），完成改造项目设计方案审批流转。（牵头单位：区政府办、区住建局、相关街道，配合单位：相关街道，区发改局、财政局、民政局、城管局、文体旅局、卫健局、审计局、公安分局、消防救援大队、自然资源和规划分局）

五、落实成本控制

（一）设计环节把控

老旧小区改造方案设计要坚持“整洁有序、便于维护、量力而行”原则，对改造小区情况尤其是地下管线现状进行充分摸排的基础上，综合考虑房屋建筑与基础设施、水、电、气、道路、通信及环境提升改造等相关内容，确保综合设计、同步改造，提前对接给排水、基础通信、燃气供电等管线产权单位，避免实施过程中出现原则性问题调整，控制变更。（牵头单位：相关街道）

（二）招投标环节把控

1．街道负责实施。街道按照招投标的相关规定，确定项目咨询、编标、施工、监理、审计等单位。招投标的组织形式、关键时间点等环节，需向区建管中心报备。（牵头单位：相关街道，配合单位：区住建局）

2．区部门服务监督。区住建局会同区发改局、财政局、审计局等部门对街道招投标工作做好服务，优化时间安排，积极协调市相关部门。同时加强监督，督促街道规范招投标工作。街道要在施工合同、监理合同、咨询合同等签订后一周内，将合同等相关信息报区住建局备案。（牵头单位：区住建局，配合单位：区发改局、财政局、审计局）

（三）施工过程把控

1．建立变更机制。街道要严格把控施工中变更，建立施工变更审核机制。一般变更应在施工合同约定范围内，合同变更均需按照制订的变更机制要求履行签字盖章手续，工程变更表上涉及的单位要填写签字到位，所有变更需先审批同意后施工。（牵头单位：相关街道）

2．重要工程变更。当有重要正变更（暂定为分部分项工程变更金额增加50万元及以上或增加造价10%及以上），需街道领导小组会议讨论后，经主要领导签字后报区住建局。街道需填写老旧小区改造工程重要变更流转单（见附件2），由区住建局会同发改局、财政局完成审核手续。（牵头单位：区住建局、相关街道，配合单位：区发改局、财政局）

3．重大变更审核。分部分项工程变更造价在100万元以上（含）或工程变更金额超中标价5%以上的为重大工程变更。由区住建局组织监理单位、设计单位、财政、审计等相关部门及街道会审，提交分管副区长审定。严禁建设单位通过分段变更的方式规避变更审查。（牵头单位：区住建局、相关街道，配合单位：区发改局、财政局、审计局）

（四）工程验收及结算审定把控

施工工程结束后，街道应当及时组织设计单位、施工单位、监理单位、审计单位、居民代表等进行验收，并在工程竣工验收证明书上签署意见。验收工作应邀请区发改局、财政局和住建局参加。审计竣工验收合格后，街道应当及时组织竣工结算，对施工单位的竣工结算申请进行审核，并签署工程结算审定单。（牵头单位：相关街道，配合单位：区发改局、财政局、住建局）

六、落实现场管理

（一）公示改造内容。在小区内公示改造效果图、施工说明及改造责任主体联系人、项目负责人、现场管理人员及监理人员姓名及联系方式，方便业主监督联系。（牵头单位：相关街道）

（二）安全文明施工。街道要加强改造现场管理，每周开展不少于两次的现场检查，督促施工单位严格按照合同约定，以及国家、行业与地方性标准，合理安排工期进度。落实施工企业安全生产主体责任，现场配备安全生产管理人员，工人进场需进行安全教育，并进行安全技术交底，施工现场要做到安全防护、安全用电、消防管理、文明施工。监理单位应当按照合同的规定履行职责，全面抓好施工过程的质量和安全生产监理工作。（牵头单位：相关街道）

（三）上下联动保质量。区建管中心对老旧小区改造采用不定期抽查方式，重点对施工安全、工程质量、扬尘治理进行督导检查，检查中发现的问题，由所在街道督促整改，保证施工安全及改造质量。（牵头单位：区住建局，配合单位：相关街道，区发改局、财政局、审计局）

（四）做好群众工作。街道要落实矛盾调处的主体责任，通过党建引领，鼓励在改造小区成立临时党支部，成员由物业公司、热心业主代表、社区、施工单位构成，搭建议事平台，做大量耐心细致的群众工作，落实施工现场居民接待场所和接待人员，及时回应居民诉求。区住建局、区宣传部门要做好老旧小区改造政策的宣传及解读。（牵头单位：相关街道，配合单位：区委宣传部、区住建局、卫健局）

七、落实档案管理

（一）档案整理及移交。街道负责及时收集、整理、编制老旧小区改造档案。项目工程竣工验收后，街道应及时将相关档案材料报送区住建局，并向物业公司移交物业管理所需的技术档案材料。每个改造项目应做好下列档案：

1.小区平面总图、业主征集意见、设计方案、后续长效管理机制（包括成立业委会、居民自治小组及物业管理等）；

2.招投标文件、施工合同、协议、项目进度表、施工项目小结、施工报告等；

3.验收报告、竣工决算、财政审核、经费拨付等。（牵头单位：相关街道）

（二）资料册整理。街道应按老旧小区名称组织编制老旧小区改造提升效果资料册，内容主要包括：小区基本情况概括、改造理念、方案征集民意过程、改造内容和改造前后小区市政配套及环境对比、以及后续长效管理机制、老旧小区改造特色、亮点等，资料册以文字、表格、图片、音像等方式，力求直观反映老旧小区改造提升工作过程及改造前后老旧小区的变化。（牵头单位：相关街道）

八、落实长效管理

（一）落实物业管理。推行市场化物业管理为主，街道托管为辅的老旧小区物业管理模式。能引进物业管理的小区，全部引进物业管理。老旧小区改造完成后，业主大会（物业管理委员会）选聘物业服务企业开展专业化物业管理，签订物业服务合同，或在征求过半数业主同意后，由社区代为签订物业服务合同。以社区为单位的散居楼，可进行优化整合，就近并入其他小区物业服务企业进行管理。鼓励采取片区物业管理包干制，推行规模化物业管理，整体打包辖区内老旧小区确定一家或几家物业管理单位接管，规模化运营降低管理成本。（牵头单位：相关街道，配合单位：区住建局）

（二）落实扶持资金。区政府按照市扶持资金1:1比例配比老旧小区管理扶持资金，扶持资金采取季度考核方式，以奖代补投入老旧小区长效管理，实现“四个到位”,即公共保洁到位、绿化养护到位，秩序维护到位、维修管理到位，促进老旧小区物业服务行业的健康发展，切实维护广大业主的合法权益。（牵头单位：区住建局、区财政局，配合单位：相关街道）

九、落实审计监督

区审计局根据年度审计计划任务安排，依法对老旧小区改造项目进行审计监督。审计监督对象包括各建设主体及职能部门，监督内容涵盖建设程序、资金管理、招标投标、设备材料采购、合同履行、竣工决（结）算等各重点环节，各建设主体及相关职能部门，应当在各自职责范围内开展相关工作，配合并协助区审计局做好审计监督工作。（牵头单位：区审计局）

十、落实绩效考核

（一）考核对象。实施老旧住宅小区改造的街道，按改造项目进行考核。

（二）考核内容及标准。老旧住宅小区改造工作考核总分100分，包括基础资料（30分）、现场管理（40分）、违建清理（10分）、长效管理（20分）四项指标（详见附件3：天宁区老旧住宅小区改造工作考核评分细则）。

（三）考核方式。由区住建局牵头，联合区发改局、财政局等部门，对老旧住宅小区改造项目进行检查。

（四）考核结果运用。考核结果报区政府，纳入民生实事考评范围。按照考核分数，达95分以上的改造项目，全额拨付改造资金；95分以下的，按比例减少改造资金的拨付，其余资金由街道自行承担。（牵头单位：区住建局，配合单位：区发改局、财政局、审计局，相关街道）