提案人：王维光

提案内容：

天宁区作为常州市的城市中心区域，为城市的发展和扩容提供了强有力的支持，随着城市发展的外扩，我区80、90年代建成的很多小区已成为了老旧小区，由于原来设计标准比较低，再加上维护、养护不到位，所以老旧小区有几个特别突出的问题。一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤等设施缺失，老化严重；二是公共服务缺失，比如养老、物业、文化娱乐、健身、车辆存放等，尤其是一些老旧小区老龄化程度较高，特别需要电梯；三是公共环境较差，包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等。即使对城镇老旧小区实施了改造，如果没有长期维护和运营管理机制，改造后的效果也难以长期保持。

如何提升老旧小区的管理水平，是摆在很多老旧小区面前亟待解决的问题。通过相关实地调研，认为应从以下两个方面提升老旧小区的长效管理工作。

一、健全机制，突出职能部门作用

1.按照“重心下移、属地管理”的原则，加强老旧小区管理的组织领导。成立区住宅物业管理工作协调领导小组，区住建局可以下设办公室，负责组织实施住宅小区的物业管理协调工作。民政、执法、市容、司法、公安等职能部门根据各自职责，做好相关工作；街道负责指导业主委员会选举、换届工作，调处物业管理纠纷、应急处置等；社区要建立物业管理联席会议制度，召集主管部门、业主委员会、物业服务企业等参加，定期收集居民建议，协调解决物业管理中的疑难问题，在解决社区重大纠纷应急方面的作用。逐步形成“区政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。

2.积极推进老旧小区业主委员会建设工作进程。对于条件成熟的小区，街道要积极指导，依法成立业主委员会；对产权关系复杂，不具备条件的小区，可成立小区管理委员会。通过业主委员会将业主诉求反映给政府，协调沟通解决问题。

3.进一步加大对驻区物业公司的监管、扶持力度。要建立考核机制，对物业公司的评审定级，要充分征求、听取、吸纳街道、社区及业主的意见。要建立准入、退出机制。建立物业管理公司的动态管理信息库，对进入的物业公司，要严格审查；对于动辄退出的物业管理公司，可以采取全区通告、暂扣营业执照、3年内不准再次进入本辖区等措施严加制约。同时要建立物业奖励机制。设立老旧小区物业服务奖励基金，通过以奖代补形式，对考核中等级较高的物业公司予以一定奖励。

二、因地制宜，创新管理模式

老旧小区基础条件不一，其产权性质、房屋年限、业主结构、配套设施等方面差异很大，情况复杂，物业管理必须因地制宜，根据不同情况采取相应措施。

首先对于初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，要积极创造条件引入规范的物业管理，把管理权交给业主与物业。街道、社区要帮助、指导各小区组建业主委员会或小区管理委员会；小区业主委员会（管委会）根据实际，选择合适的物业公司，确定服务标准和收费标准；政府相关部门要加强宣传、监管，引导物业管理公司提高服务水平。

其次对于条件较差且无法实施自治管理的小区，可以采用保障型管理模式。成立依托于街道的非营利性物业服务机构，广泛吸纳辖区就业困难人员组成，经培训上岗，通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。

回复：

王维光、季卫东委员：

你们提出的关于提升老旧小区长效管理水平、加强老旧小区改造后常态化管理及维护建议的提案收悉，现答复如下：

一、坚持党建引领，激活管理动能

（一）强化组织建设。扩大老旧小区组织覆盖，加大老旧小区业委会、物管会等自治组织建设，成立自治组织和物业企业党组织，同时将业委会、物业服务企业党组织纳入网格党建范畴，采取单建、联建、派驻党建指导员等多种方式，推动业委会、物业服务企业组建党组织实现“两个全覆盖”。推行交叉任职，社区党组织推荐符合条件的社区“两委”班子成员或网格党支部书记进入业委会，推荐业委会主任、物业服务企业负责人担任社区党委或居委会兼职委员，形成同频共振、同向发力的组织体系。

在物业企业党建方面，物业企业直接接触群众，物业服务人员和居民距离最近，通过党建引领物业行业建设，则既能发挥物业管理队伍的职能优势，又能把物业管理队伍打造成党的服务队、工作队和宣传队，把党的工作延伸到千家万户，把党组织的关心关怀送到居民身边，密切党群关系。因此，我们致力推动党建和企业发展“深度融合”。用“红色物业”将党组织的价值理念和组织体系嵌入到物业服务企业中，推动成立物业服务企业党组织，将物业服务企业负责人纳入到党建引领基层治理的全过程之中，把物业服务企业负责人锻造成为物业服务治理“红色队伍”的一份子。

（二）强化政治引领。在老旧小区业委会组建和换届过程中，做到党组织提前介入、人选严格把关、意图指向鲜明、程序合法合规。要求突出政治标准，提高业委会成员中党员比例，党员数量一般不少于3人，业委会主任原则上由党员担任，严格将违法乱纪、不守诚信的候选人排除在外，把组织认可、群众信任的人选出来，真正做到从源头上掌握主动权，旗帜鲜明树立正确导向。

（三）强化协同治理。街道社区党组织牵头建立由居委会、业委会、物业服务企业和辖区治理力量共同参加的多方联席会议制度，以民情恳谈会、事务协调会、工作听证会和成效评议会等形式定期召开会议，重大事项共同协商决定，复杂问题成立项目小组合力推进，紧急矛盾直接联系解决，引领各类组织和居民群众共商共建共治共享。

二、规范改造流程，助力项目推进

提升老旧小区物业管理水平，首先从“硬件”提升带动“软件”提升，我区从2020年制定了《常州市天宁区老旧小区改造工作实施方案》，逐年推进老旧小区改造工作，2021年区政府印发《关于完善天宁区老旧小区改造工作机制的通知》，制定了十项工作机制，坚持规划引领，紧扣安全、基础、管理、环境、服务、文化、党建七个方面，遵循“位置相邻、邻里相望、文化相连、生活相关”的原则合理安排老旧小区实施计划。同步融入大运河文化带建设、老城厢复兴等因素，一体考虑周边开发，结合全区老旧小区改造计划，以片区改造带动老城区品质提升。今年我区26个老旧小区改造项目已经开始施工，预计年底完工，至“十四五”末，我区126个老旧小区将全部改造完成。

三、引入市场化服务，解决持续性问题

老旧小区改造完成后，小区面貌必将截然不同，硬件条件优化了，随之软件配套也必须跟得上，后期管理将显得尤为重要，提升物业服务质量和标准是衡量老小区居民的生活品质提升的重要依据，在大部分老旧小区不收物业费或收费率较低的情形下，要提升老旧小区物业服务质量，支撑物业企业提高服务品质的唯一途径就是物业费用的收取。老旧小区物业费收取比例不高、物业收取率低是现实普遍存在的现象，通过在现有改造的老小区的基础上，推行市场化物业管理为主，街道托管为辅的老旧小区物业管理模式，能引进物业管理的小区，全部引进物业管理，由业主大会（物业管理委员会）选聘物业服务企业开展专业化物业管理，签订物业服务合同，老旧小区涉及改造的散居楼，可进行优化整合，就近并入其他小区物业服务企业进行管理。同时，完善激励机制，强化社区党组织对物业企业的监督、把控和考核，推动党建触角进一步向下延伸，激活社会治理的“神经末梢”，形成良性竞争，巩固老旧小区改造成果。实现四个到位，即公共保洁到位、绿化养护到位，秩序维护到位、维修管理到位。

四、建立长效机制，保障常态化发展

对老旧小区的公共设施和公共资源要合理利用，对改造好的老旧小区物业管理要建立长效管理机制，制定专项的物业管理内容和考核办法，把在小区管理中涉及违法的行为列入考核办法和制定惩戒措施。积极向市区政府和上级主管部门建议加大对老旧小区的资金扶持，“以奖代补”的形式扶持老旧小区物业长效管理，对老旧小区加大监管和考核的同时，出台政策支持，培养一批有责任、敢担社会责任的优质企业积极参与老小区的管理。