提案人：田建华

内容建议：

近年来，随着全市房地产市场的持续发展，住宅小区从功能配套到服务都越来越完善，极大地改善了居住环境。在住宅小区内，因对公共部位的使用而产生的公共收益也越来越多，如电梯广告、楼宇广告、公共设施租金、停车场地使用费等，一年下来少则几十万元，多则几百万元；但管理政策及对业主合理运用这笔收益的指导却没跟上，致使对这笔收益的管理混乱，各自为政，不能做到合理使用。

据笔者了解，目前有的小区业委会对此实施监督管理，主动与物业公司签订了有关经营项目的收益分配协议，成功地为业主争取到了应有的公共收益分红，而大部分小区的公共收益目前仍处于被物业公司“独自占有”的状态。目前，已颁布的“常州市住宅物业管理规定”对维修资金使用有一套严格的监管制度，而对公共收益产生的新情况、新问题估计不足，其使用和监管也表述不明确，虽然提到“主要补充专项维修基金”，但是“也可以按照业主大会的决定，用于业委会工作经费或物业管理的其他需要”，由于业委会的监督机制薄弱，“也可以”就给怀揣私心的人有机可乘，影响小区和谐稳定，小区公共收益的监管问题亟待引起主管部门的重视。

为此，提出如下建议：

一、党建引领，发挥社区党组织在推进民主自治中的作用。

现行的居委会、业委会、物业公司分权而治的管理模式，显然有待完善。作为社区党组织要以此作为契机和抓手，设计活动载体，引导广泛参与；协调三方关系，凸显共建互制，合力营造社区民主自治的良好局面，探索打造“党建引领、行业主管、基层主抓”的物业管理新模式，尤其要在业委会成立或换届时把好候选人政审关，把真正愿意为居民服务、乐于奉献的“当家人”选出来，从源头上把好关。

二、完善机制，出台小区公共收益使用和监管的配套制度。

主管部门尽快拟订相关的规定和举措，小区公共收益监管的最好办法是透明公开运行，建立刚性的自我约束机制。诸如完善财务公开和审计制度，季度或半年向全体业主公示收支明细清单；根据业委会不同任期（3-5年），请第三方进行1-2次财务审计。实行项目预决算报告制度，规定业委会动用公共收益的权限和程序等

三、指导培训，着力于业主大会、业委会自身建设。

由于物业服务管理水平参差不齐，物业撂挑、业委会渎职等问题时有发生，由此造成的矛盾纠纷数量逐年攀升。目前，常州几百家业委会真正能为业主当好家的还是少数，不少小区业委会或不称职，或滥用权，即使出自公心，认真维权的，也常因缺专业知识而功亏一篑，希望各级主管部门对业委会建设热情呵护，同时要求其规范运作，主动接受居民监督。

四、积极探索，引进社会中介组织参与小区事务管理。

业主自治的探索还有很长路要走，为了化解业主难觅有能力、可信赖人选当家的烦恼，引入社会专业组织参与小区事务，包括业主大会、业委会组建运行，维修资金、公共收益管理等，它处于独立第三方，易被广大业主接受，根据试点单位经验，不失为业主自治管理有效模式之一。目前社会组织很多，而这类组织却凤毛麟角，希望主管部门加大政策扶持，积极发展催生，既确保公益属性，又助“自我造血”，为创新社会管理努力探索。