为深入贯彻国家和省、市决策部署,根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《省住房城乡建设厅关于加强老旧小区环境综合整治推进宜居示范居住区建设工作的指导意见》(苏建房管〔2018〕175号)、《江苏省宜居住区建设(老旧小区改造)评价办法》(苏建房管〔2019〕417号)等文件精神,结合我区实际,特制定本实施方案。
一、指导思想
深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想,坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念,以提升居民生活品质为出发点和落脚点,把老旧小区改造作为宜居美丽明星城市建设的重要组成部分,结合深化文明城市建设和基层社会治理,着力解决城区范围老旧小区建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全、社区治理体系不完善等问题,通过三年的持续努力,基本完成城区范围老旧小区改造工作,使市民群众的获得感、幸福感、安全感明显增强。
二、基本原则
1.因地制宜、突出重点。以改设施、改环境、改功能为重点,按照“基础类”、“完善类”、“提升类”菜单式改造内容,结合小区实际,坚持“整体设计先行”,分类实施,做到“一小区一方案”。
2.明确主体、落实责任。成立区老旧小区改造工作领导小组,负责制定改造方案,科学组织实施。发挥社区与居民协调机制,在改造过程中,尊重居民意愿,凝聚居民共识。调动社会力量和小区关联单位积极参与,形成各方力量共同推动老旧小区改造的良好条件和氛围。
3.创新机制、长效管理。探索建立多元资金筹措机制,创新拓展社会资本参与老旧小区改造的渠道。坚持改造与管理并行,落实“改造一个、管好一个”的要求。培养居民共建、共治、共享理念,通过加强居民自主管理、积极引入专业化物业服务等方式,形成“政府引导、各方参与、协商共治”的工作格局。
三、改造范围
纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件:
1.茶山街道、红梅街道、天宁街道、兰陵街道范围内2000年(含)以前建成的住宅小区;
2.基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈;
3.近5年未实施综合改造且未纳入今后2年规划征迁改造范围的住宅小区;
已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房),以及以居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于老旧小区范畴。
四、改造目标
2020年全面启动老旧小区改造,至“十四五”期末完成全区老旧小区改造工作。其中,2020年完成本年度老旧小区改造任务,2021年起以每年不低于20%的改造率加快推进,力争五年任务三年完成,老城厢范围内的老旧小区改造两年内完成。
五、改造内容
老旧小区的改造内容包括小区基础类、完善类、提升类,改造过程中应结合实际,科学合理选择改造项目,确定改造标准。
1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容,优先补齐小区功能短板,解决供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等需求。
2. 完善类。在基础类的基础上,改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设,整治小区绿化、周边照明等环境,改造或建设小区适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3.提升类。在完善类的基础上,改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
六、资金筹措
老旧小区改造资金由政府、社会、居民等多方渠道筹集。
1.财政资金。区级财政应将老旧小区改造费用纳入财政预算,通过土地出让收入等多渠道安排财政奖补资金,提高资金使用效率。通过发行地方政府专项债券筹措改造资金,合理编制预期收益与融资平衡方案、因地制宜拓展偿债资金来源。积极申报中央预算内资金及各级补助资金,由区老旧小区改造工作领导小组统筹使用。
2.社会投资。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持,提倡公房产权单位出资参与改造。方案中涉及水、电、气等专业经营单位设施改造的,积极协商对接,由专业经营单位提供相关费用。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造,以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。
3.居民出资。按照“谁受益、谁出资”原则,鼓励居民出资参与老旧小区改造。可通过捐资捐物、投工投劳,申请使用专项维修资金等方式参与,可利用小区内公共停车和广告等收益,依法经业主委员会(物管会)或居民自治小组同意,用于小区改造和改造后的长效管理。
七、实施步骤
(一)制订计划
1. 全面摸清底数。相关街道开展老旧小区全面摸底调查,调查的内容包括2000年(含)前建成小区的数量、面积、户数、居民改造意愿等。
2. 广泛发动宣传。相关街道组织对社区工作人员进行业务培训,深入老旧小区开展广泛宣传。
3. 制定初步计划。相关街道以小区居民意愿为主,结合小区实际,组织制定初步改造计划,报区老旧小区改造工作领导小组办公室。初步改造计划包括改造项目设计方案、投资估算、改造期限、资金筹集、物业管理机制等内容。
4. 确定改造计划。区老旧小区改造工作领导小组办公室,组织对申报小区实施方案进行审查,结合财政能力,按照“实施一批,谋划一批,储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则,统筹安排改造计划。
(二)确定方案
相关街道根据区老旧小区改造工作领导小组办公室意见,针对确定实施的老小区,深化完善改造方案,经领导小组审核同意改造方案后,应在改造小区内公示7个工作日,听取居民意见建议。加强党建引领,在社区基层党组织领导下,建立居民议事会、恳谈会等议事平台,就方案中具体问题进行协商。公示结束后,报老旧小区改造工作领导小组办公室备案。
(三)组织实施
老旧小区改造项目的立项、财评等工作由区住建局牵头组织,建设工作(包括设计、招标施工、结算审计等)由街道具体组织实施,按区级财政投资建设项目相关规定执行。施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。水、电、气、弱电等管线单位应按照小区改造工作的统一安排,协同进行方案设计和改造实施。
(四)验收考评
项目完工后,相关街道负责组织相关部门、建设单位、参建单位、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后,应及时完成竣工财务决算,做好竣工项目的资料整理、移交归档工作。老旧小区改造工作领导小组办公室组织对改造工作进行综合考评。财政部门依据综合考评结果负责落实以奖代补资金。
(五)长效管理
改造后的小区要落实管理单位,明确管理责任。因地制宜确定管理模式、服务内容和标准以及物业服务收费标准等。对具备市场化管理基本条件的,由街道指导召开业主大会选聘物业企业,或者征得过半数业主同意后确定物业企业,由社区代为签订合同,实施专业化服务;对不具备引入物业企业服务条件的,可由街道组建“社区物业服务中心”,并通过召开居民会议等方式征询业主意见后,委派保洁、保安等服务人员,实施准物业化管理。
八、组织保障
(一)加强组织领导
成立区老旧小区改造工作领导小组,由区政府主要领导担任组长,分管领导担任副组长,区级相关单位和相关街道主要负责人为成员,负责统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室(设在区住建局),各街道成立相应工作机构。
(二)明确职责分工
1.区住建局:负责领导小组办公室的日常事务,具体负责组织协调、政策拟定、计划编制、技术指导、质量监管、督促推进、通报考核等工作;牵头做好全区老旧小区改造项目年度计划申报,拟订老旧小区改造行动计划,做好居民申请维修资金用于老旧小区改造、争取上级补助资金事宜。
2.相关街道:全面负责辖区老旧小区综合改造提升工作,制定辖区老旧小区改造计划并组织实施,及时向领导小组办公室报送工作情况;负责解答老小区改造中的相关问题和调解各类矛盾;引进老旧小区物业管理,组建小区业主委员会(物管会),建立健全长效管理机制。
3.区发改局:指导区住建局和相关街道做好老旧小区改造项目的立项审批、核准招投标方式等工作;参与年度改造计划编制;协同部门、街道争取上级补助资金;协同部门、街道申请地方专项债;指导相关街道创新方式,拓宽筹资渠道。
4.区财政局:参与年度改造计划编制,负责落实区级财政资金,研究制定老旧小区改造以奖代补政策;协同部门、街道争取中央预算内资金及补助,申请发行地方政府专项债券筹措改造资金。
5.自然资源和规划天宁分局:指导推进老旧小区违建拆除和电梯加装工作,研究出台相关政策,支持有条件的老旧小区增加功能用房等公共服务设施。
6.区城管局:指导推进老旧小区园林绿化、环境卫生管理、违章建筑拆除等工作。
7.区民政局:指导做好基层社区治理和服务、养老服务、适老化改造等工作。
8.公安天宁分局:加强对老旧小区改造治安、交通等方面的技术指导和协调服务,组织协调智慧安防建设。
9.区文体旅局:加快城市社区体育设施建设力度,支持老旧小区全民健身设施全覆盖。
(三)健全推进机制
构建“区、街道、社区”三级联动工作机制,建立工作例会、信息报送、定期通报、巡查督查等制度,及时研究、协调解决有关重大事项和问题;将全区老旧小区改造工作统一纳入区政府年度高质量个性化考核。
(四)加大宣传力度
大力宣传引导,广泛宣传老旧小区改造政策、方法步骤和改造成效,充分听取群众意见,深入细致地做好群众工作,努力营造改造项目群众支持、改造过程群众参与、改造成果群众共享的良好工作局面,积极构建社会广泛支持、群众积极参与的良好氛围。
(五)加强监督检查
邀请各级人大代表、政协委员、社会各界市民群众,参与对老旧小区改造工作的监督和检查;对改造项目民意协商、方案编制、改造成效和居民满意度,定期开展绩效评价。
附件:1.天宁区老旧小区改造内容分类表
2.天宁区老旧小区改造项目计划表
附件1
天宁区老旧小区改造分类表
类别
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序号
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项目名称
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改造标准
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改造内容
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基础类
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1
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供水
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对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造,确保水压稳定;实行“一户一表”抄表到户。
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改造供水管网
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二次供水改造
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直供水改造
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2
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供电
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对破损、老旧的供电线缆进行更新改造;对设计供电容量不足的,进行增容改造,确保电压稳定;对供电线缆进行规整,原则上全部入地,对存在安全隐患的供电设施进行迁改:实行“一户一表”,抄表到户。
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强电线下地
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强电线更换、增设
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移除、设置强电线管(竿)
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强电线序化
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3
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弱电
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对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整,原则上全部入地,统一走管,并对原有明线进行拆除,恢复相关部位原貌。
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弱电线下地
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弱电线序化
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4
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排水
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对雨污合流管道进行改造,实现雨污分流;对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造;对污水管道以及化粪池进行全面的疏通清淤,接入市政污水主管网;对雨水管道进行全面的疏通清淤,接入市政雨水主管网。
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改造雨水管网
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改造污水管网
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5
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楼内管线
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楼内给水、排水管道,可进行更换。小区雨污分流从源头改造。
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增设、更新阳台水管、雨水管、污水管
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6
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照明设施
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根据实际需要,更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施,鼓励进行节能改造。
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修补、增设公共区域灯具
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7
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道路交通
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改造或新建小区内通道,人行道应采用透水铺装。交通标志标线清晰。
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修缮、增设、更新道路
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采用地面划线规划停车
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小区外进出通道可结合实际需要,以及周边区域交通微循环一并实施改造;小区内停车位改造,车行道尽量采用沥青路面。
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修缮、更新原有主出入口
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修补、更新、增设停车位
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增加无障碍设施,包括无障碍坡道,人行道盲道,无障碍停车位,无障碍出入口等。
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室外无障碍坡道及扶手
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住宅楼道内助老扶幼扶手
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8
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消防设施
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应检查修缮小区公共部分原有的消防设施,同时消防水源应与生活饮用水独立分开。对存在消防隐患的部位进行整改,疏通消防通道,更换、增设消防设施,优化消防通道及设施布局。
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修复室外消火栓
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增加室外消火栓
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修复室内消火栓
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增加室内消火栓
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修复消防水泵
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增加消防水泵
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修复消防水池、消防水箱
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增加消防水池、消防水箱
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生命通道畅通且无占用
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住宅消防喷淋系统
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完善类
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9
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安防系统
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设置小区出入口,增设道闸、门禁及系统监控系统。
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改造后封闭管理
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修复监控探头
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增加监控探头
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设有智能门禁设施
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智能门禁设施中小区出入口
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10
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环卫设施
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重新布局和增设垃圾分类收集设施。对于原有楼内的垃圾道进行拆除。
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设置垃圾分类收集点
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11
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文体活动设施
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结合小区实际,合理布局,改造、增设居民文体活动场地,增加运动健身设施。
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原有活动场地
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增加活动场地
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原有老人活动场地
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增加老人活动场地
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原有儿童活动场地
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增加儿童活动场地
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12
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绿化美化
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合理平衡功能性用地与绿化用地的关系,充分保留利用原有树木,合理布局小区绿化。对老旧、破损围墙进行修改造,结合历史文化及党建工作建设特色文化墙。
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修缮、增设绿地
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修复、增设围墙
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移栽大型绿化
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增设景观点
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13
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立面、防水整治
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对脏污、破损的外立面进行清洗、修复,可适度粉刷或改造。对室外空调机建议统一加装室外空调机隔板。对漏水、渗水的区域做防水改造。
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修缮、更新屋面
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修缮墙面
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14
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楼道修缮
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楼道内无杂物、线路规划整齐、楼内设施完好破损。
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楼道、墙面、扶手、信报箱等进行修缮更新
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楼道出入口进行坡化处理
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清理楼道杂物和规整电线、告示牌等设施
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15
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单元门禁
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更换、维修或增设单元门禁系统。
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智能门禁设施中楼栋单元出入口
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16
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加装电梯
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鼓励有条件的小区加装电梯。依据《天宁区既有住宅加装电梯实施方案(试行)》施行。
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加装电梯
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17
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功能用房
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具备相关条件的,可增设或统筹完善功能用房(物业用房、值班室等)。
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增加小区内老年服务用房
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18
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违建拆除
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涉及占用公共部位,未经相关部门审批,确定为违章建筑物的,应给予拆除。
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违建拆除
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提升类
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19
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智慧停车
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新增立体停车场及智慧停车系统。
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增加机动车立体停车位
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增设智能电瓶车充电设施
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20
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互联网社区
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完善社区网格化平台建设,结合5G建设,打造智能化社区,鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施。
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增设老年活动室
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增设健康医疗中心
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增设智能化网络
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增设共享图书室
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增设无人超市
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增设快递驿站
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增设托幼服务设施
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增设养老服务设施
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附件2
天宁区老旧小区改造计划表
序号
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所属街道
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改造项目
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计划改造年份(年)
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1
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茶山街道
(30个)
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丽华一村(部分)、富强蒋家庄135号等4个小区
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2020
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2
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丽华一村(朝阳三村南)、朝阳三村和飞天小区3个小区
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2021
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3
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丽华三村、丽华新村续建等6个小区
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2022
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4
|
清凉新村、清凉新村(三宝浜)等6个小区
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2023
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5
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东方花园、人民家园、同济花园等6个小区
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2024
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6
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朝阳三村100、勤丰新村、清凉芳苑5个小区
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2025
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7
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红梅街道
(27个)
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红梅西村、武进小区、红梅新村40-1幢等5个小区
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2020
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8
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红梅东村1个小区
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2021
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9
|
翠竹新村、翠竹新村北区、竹林新村等6小区
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2022
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10
|
红梅新村、铁北一区、红梅新村83-1、83-7幢等6个小区
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2023
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11
|
故园里、故园路宿舍等5个小区
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2024
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12
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红梅东村18-19幢等4个小区
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2025
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13
|
天宁街道
(41个)
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五角场东村、大圩沟等3个小区
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2020
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14
|
东苑、桃园新村、娑罗家园、五角场西村等26个小区
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2021
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15
|
牡丹公寓、同安苑等7个小区
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2022
|
16
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兆丰花苑、通济新村等5个小区
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2023
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17
|
兰陵街道
(23个)
|
丽宝第花苑、工人新村南73幢2个小区
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2020
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18
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工人新村(南)、高宏小区和工人新村(北)3个小区
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2021
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19
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劳北[16~20幢、20-1、21、22、24、25]等5个小区
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2022
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20
|
浦北新村、浦南新村1-60幢、浦南南村等5个小区
|
2023
|
21
|
浦北社区散居楼、光华公寓等5个小区
|
2024
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22
|
天安河滨花园等3个小区
|
2025
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